Bonus ristrutturazione anche per immobili di categorie fittizie trasformati in abitazione

Entrate, rispondendo al caso pratico di un contribuente, chiarisce che un immobile censito nella categoria F/4 può godere del bonus ristrutturazioni, a condizione che alla fine dei lavori diventi di categoria A/2, ossia un’abitazione. L’agevolazione prevede un limite di detrazione di 96.000 euro, riferito all’unità immobiliare censita al catasto all’inizio degli interventi di ristrutturazione.

L’articolo 16-bis del TUIR prevede una detrazione dall’imposta lorda delle persone fisiche per le spese sostenute e gli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, nonché di ristrutturazione edilizia sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze.

Con varie proroghe, l’ultima con la Legge di Bilancio 2021, i contribuenti hanno la possibilità di accedere a una detrazione pari al 50% sulle spese sostenute, entro il limite di 96.000 euro per unità immobiliare, dal 26 giugno 2021 al 31 dicembre 2021.

Il chiarimento dell’Agenzia si basa sull’analisi di un caso pratico: un contribuente che ha stipulato un preliminare di compravendita per l’acquisito del diritto di usufrutto vitalizio sulla quota di metà unità immobiliare, parte di un fabbricato censito nella categoria catastale fittizia F/4, ovvero unità in corso di definizione, sottoposto a vincolo storico artistico.

Il fabbricato in principio era accatastato come albergo. L’immobile acquistato è rientrato poi in un progetto di frazionamento in più unità abitative e  ristrutturazione. L’unità in corso di definizione acquistata al termine dei lavori risulta come un’abitazione di categoria A/2.

Il contribuente si è quindi rivolto all’Agenzia delle Entrate per verificare la possibilità di beneficiare del bonus ristrutturazione.

L’Agenzia ha dato il via libera: “Nel presupposto che siano rispettati tutti i requisiti previsti dalla norma, potrà fruire delle agevolazioni previste dall’articolo 16-bis del TUIR nel limite di detrazione di 96.000 euro”. “L’agevolazione”, aggiunge l’Agenzia, “potrà essere fruita a condizione che, alla fine dei lavori, sia distintamente accatastata in A/2”.

Il bonus, come specifica l’Agenzia, tra gli altri casi, è applicabile anche ai lavori effettuati su singole unità immobiliari residenziali, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze, accatastate o in via di accatastamento.

Già con la circolare numero 19/E del 2020 l’Agenzia delle Entrate aveva chiarito che i ruderi che rientrano nella categoria catastale F/2, unità collabenti, rientrano pienamente nel campo di applicazione del bonus ristrutturazione.

La stessa considerazione va fatta anche quando l’immobile esistente sia frazionato in più unità immobiliari provvisoriamente accatastate in categoria F/4, destinate ad abitazioni.

L’Agenzia comunque sottolinea: “Si ricorda che per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio che comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, ai fini dell’individuazione del limite di spesa su cui calcolare la detrazione, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori”