Superbonus 110%, come fare la sanatoria degli abusi edilizi e ottenere l’agevolazione

Gli Abusi Edilizi

Per poter iniziare i lavori di ristrutturazione e chiedere il Supercobonus 110% bisogna incaricare un tecnico abilitato che avrà il compito di certificare mediante asseverazione di conformità urbanistica l’assenza di irregolarità presenti sull’immobile. Ma se queste irregolarità ci sono? Quando tra le planimetrie depositate presso Comune e Catasto e lo stato reale dell’immobile ci sono delle incongruenze, si parla di «difformità edilizie». In caso di edifici antichi, queste possono esserci per l’approssimazione con la quale si disegnavano e si depositavano le planimetrie prima della guerra, ma in tutti gli altri casi sono il frutto di interventi non dichiarati di modifica della struttura, delle finestre, delle scale, se non addirittura una difformità originaria, ovvero quando l’opera è stata fin dall’inizio realizzata in assenza dell’autorizzazione della pubblica amministrazione o non rispettando il progetto depositato in Comune. In sostanza, siamo nel caso dei cosiddetti «abusi edilizi».

Come verificare se ci sono «difformità edilizie»

Dunque, la prima cosa da fare è assicurarsi con certezza della corrispondenza tra immobile e titolo edilizio. Un tecnico abilitato o lo stesso proprietario dell’immobile devono acquisire tutte le pratiche con le eventuali varianti in corso d’opera o successive alla costruzione, in virtù delle quali è stata a suo tempo autorizzata la realizzazione dell’edificio. I documenti si richiedono in copia conforme all’Ufficio tecnico del Comune in cui si trova l’immobile. Stessa cosa vale per il Catasto dove si devono chiedere le planimetrie depositate che verranno così confrontate con le autorizzazioni reperite in Comune. Se l’edificio è storico (ovvero, realizzato prima della fine guerra nel 1945) potrebbero mancare le autorizzazioni. In questo caso sarà il tecnico incaricato a dover stilare una descrizione fedele dell’immobile.

La tolleranza del 2%

Nel caso di piccole difformità edilizie la procedura è piuttosto semplice. Stiamo parlando di spostamenti di pareti interne, l’apertura di una porta o la creazione di un nuovo bagno, insomma minimi cambiamenti di distanze, volumi, altezze e superfici per i quali è ammessa una tolleranza tra stato di fatto e progetto entro il limite del 2%. In questo caso è sufficiente che il professionista produca una «dichiarazione sostitutiva di atto notorio» che certifichi che la discordanza rispetta tale limite massimo per accedere al Superbonus.

Il limite di abusivismo del 2% è stato fissato nel Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001) all’art. 49, comma 1, in cui si dice che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione”. Se si resta sal di sotto di questo tetto percentuale non si deve procedere alla sanatoria.

Come fare la sanatoria

Quando le difformità edilizie superano il tetto del 2%, allora si deve procedere con la richiesta di una sanatoria edilizia. In genere basta presentare in Comune una richiesta, che preveda il pagamento di una sanzione calcolata sull’entità dell’abuso. Questo permetterà di regolarizzare l’immobile. Ci sono però dei casi in cui l’abuso deve essere abbattuto, ripristinando la condizione originaria dell’immobile. Il Testo Unico Edilizia chiarisce all’art. 50 che “il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49”. In sostanza, la procedura di “sanatoria” richiede la sussistenza delle condizioni che avrebbero determinato il rilascio dell’autorizzazione alla realizzazione dell’opera. In presenza delle condizioni prescritte, l’autorizzazione ha efficacia retroattiva, cioè vengono meno gli impedimenti alla concessione dell’agevolazione fiscale. A questo punto si potrà procedere con la richiesta degli incentivi come il Superecobonus 110%.

Quando la sanatoria è in corso

Ma se l’iter della sanatoria non è concluso (come si sa, ci sono immobili oggetti di sanatoria le cui pratiche stazionano da tempo negli uffici comunali preposti) è possibile richiedere il Superecobonus? Il Consiglio Superiore dei lavori pubblici, rispondendo a un quesito, ha ammesso alla detrazione “anche gli immobili per i quali sia in corso la pratica di definizione, in sanatoria, fatta salva la restituzione delle detrazioni di cui si è usufruito, in caso di conclusione con esito negativo della pratica stessa”. Questo vorebbe dire che è possibile eseguire gli interventi e usufruire delle agevolazioni anche se sull’immobile è in corso una procedura di sanatoria o pendente una domanda di condono.